Modèle de contrat de bail commercial OHADA (PDF) – Côte d'Ivoire

Bail commercial ou bail à usage professionnel : quelle différence en Côte d'Ivoire ?

Dans l'Acte uniforme OHADA, il n'existe qu'un seul régime : le « bail à usage professionnel ». Il s'applique aux baux de locaux ou d'immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel (art. 101). Ce que l'on appelle couramment « bail commercial » en Côte d'Ivoire est donc ce même contrat : selon les professionnels, l'appellation varie (bail commercial, bail professionnel, bail à usage professionnel), mais le texte de référence est le même. Ce modèle convient ainsi pour une boutique, un atelier, des bureaux ou un cabinet.

Il se distingue du bail d'habitation, qui relève du Code de la construction et de l'habitat : pour louer un logement, utilisez plutôt notre modèle de bail d'habitation.

Les clauses indispensables d'un bail commercial

Le modèle généré couvre les points suivants. Adaptez chacun à votre situation avant de signer.

• Durée. Les parties la fixent librement, pour une durée déterminée ou indéterminée. À défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.
• Loyer et révision. Le montant du loyer est libre. Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties ou, à défaut, lors de chaque renouvellement : mieux vaut donc prévoir une clause de révision claire.
• Dépôt de garantie. Les articles de l'Acte uniforme sur le bail n'en fixent ni le montant ni le plafond : le contrat doit préciser la somme versée et les conditions de sa restitution.
• Destination des locaux. Le preneur exploite les lieux conformément à l'activité prévue au bail. Il peut y ajouter des activités connexes ou complémentaires en prévenant expressément le bailleur ; un changement d'activité exige l'accord préalable et exprès du bailleur.
• Sous-location. Elle est interdite, sauf stipulation contraire du bail. Si elle est autorisée, elle doit être portée à la connaissance du bailleur par écrit, sinon elle ne lui est pas opposable.
• Cession du bail. Elle doit être signifiée ou notifiée au bailleur, avec l'identité complète du cessionnaire. L'accord du bailleur est requis, sauf si le preneur cède le bail avec la totalité des éléments qui permettent l'activité.
• Renouvellement. Le preneur qui a exploité l'activité prévue pendant au moins deux ans a droit au renouvellement, et le contrat ne peut pas l'écarter. Prévoyez la façon de le demander et les délais.
• Résiliation. Le bail peut contenir une clause résolutoire de plein droit, mais toute demande en justice doit être précédée d'une mise en demeure. Pour un bail à durée indéterminée, prévoyez aussi la durée du préavis de congé.

Précisez enfin qui répare quoi : les grosses réparations incombent au bailleur et les réparations d'entretien au preneur, mais le contrat peut détailler la répartition.

Ce que dit l'Acte uniforme OHADA

Le texte de référence est l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général, révisé à Lomé le 15 décembre 2010. Son Livre 6 (titre 1) consacre aux baux à usage professionnel les articles 101 à 134. Les 17 États membres de l'OHADA, dont la Côte d'Ivoire, l'appliquent. Voici l'essentiel, d'après le texte lui-même :

• Art. 103 et 104. Le bail est une convention « écrite ou non » ; la durée est libre, déterminée ou indéterminée, et sans écrit ni terme fixé, le bail est à durée indéterminée. Un écrit reste le meilleur moyen de prouver ce qui a été convenu.
• Art. 116 et 117. Le loyer est librement fixé. À défaut d'accord écrit sur le nouveau montant, la juridiction compétente tranche en tenant compte notamment de la situation des locaux, de leur superficie, de leur vétusté et des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
• Art. 123 et 124. Le droit au renouvellement est acquis au preneur qui a exploité l'activité prévue pendant au moins deux ans. Un bail renouvelé est conclu pour trois ans au minimum. Pour un bail à durée déterminée, le preneur demande le renouvellement au plus tard trois mois avant l'expiration, par signification d'huissier ou notification permettant d'établir la réception ; passé ce délai, il perd ce droit.
• Art. 125. Pour un bail à durée indéterminée, la partie qui veut y mettre fin donne congé au moins six mois à l'avance, par signification d'huissier ou notification permettant d'établir la réception.
• Art. 126 et 127. Le bailleur peut refuser le renouvellement en versant une indemnité d'éviction ; il en est dispensé dans des cas limités, comme un motif grave et légitime ou un projet de démolition et de reconstruction.
• Art. 133. Une demande en justice en résiliation doit être précédée d'une mise en demeure, qui doit indiquer les clauses non respectées et laisser un délai d'un mois à compter de sa réception.
• Art. 134. Plusieurs dispositions sont d'ordre public, notamment celles sur le renouvellement (art. 123 à 127) et sur la résiliation (art. 133) : le contrat ne peut pas les écarter.

Sources consultées : page de l'Acte uniforme sur ohada.org et texte intégral de l'Acte uniforme du 15 décembre 2010. Pour l'enregistrement du contrat auprès des services des impôts, le portail eRegulations Côte d'Ivoire décrit la procédure.

Pour un mode d'emploi pas à pas (points à régler, délais à retenir, étapes de la signature et de l'enregistrement), lisez notre guide du bail commercial OHADA en Côte d'Ivoire.

Ce modèle est fourni à titre indicatif : faites-le valider par un avocat ou un notaire avant signature.