Le rendement brut : un premier repère rapide
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat du bien. Il se calcule en quelques secondes et sert à écarter les offres manifestement trop chères avant d'aller plus loin.
Rendement brut (%) = loyers annuels ÷ prix d'achat × 100, avec loyers annuels = loyer mensuel × 12.
Son défaut : il ignore tout ce qui coûte de l'argent entre l'achat et le loyer encaissé. Deux biens au même rendement brut peuvent rapporter très différemment une fois les frais déduits.
Le rendement net : ce que le bien rapporte vraiment
Le rendement net compare le revenu réellement conservé à l'investissement total, frais d'acquisition et travaux compris. C'est le chiffre à utiliser pour comparer deux biens ou un bien et un autre placement.
Rendement net (%) = (loyers encaissés − charges non récupérables − impôt foncier − frais de gestion) ÷ investissement total × 100.
Ce qu'il faut inclure
- À l'entrée : le prix d'achat, les frais d'acquisition et les éventuels travaux de remise en état.
- Les mois sans locataire : un bien n'est jamais loué douze mois sur douze : retirez la vacance prévisible des loyers annuels.
- Les charges non récupérables : entretien, assurance et charges que le locataire ne rembourse pas.
- L'impôt foncier et les frais de gestion : qu'ils soient payés à une agence ou valorisés au temps que vous y passez.
Un exemple pas à pas
Les montants ci-dessous sont des valeurs rondes choisies pour la démonstration, pas des chiffres de marché. Un appartement acheté 30 000 000 FCFA, frais et travaux compris 33 000 000 FCFA, loué 250 000 FCFA par mois.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 250 000 × 12 | 3 000 000 FCFA |
| Rendement brut | 3 000 000 ÷ 30 000 000 | 10 % |
| Loyers encaissés (1 mois de vacance) | 250 000 × 11 | 2 750 000 FCFA |
| Charges, impôt et gestion | valeur supposée | 450 000 FCFA |
| Revenu net annuel | 2 750 000 − 450 000 | 2 300 000 FCFA |
| Rendement net | 2 300 000 ÷ 33 000 000 | environ 7 % |
Le même bien passe de 10 % à environ 7 % : c'est l'écart que le rendement brut cache. Le calculateur de rendement locatif d'ImmoTopia fait ce calcul avec vos propres chiffres, gratuitement et sans inscription.
Cinq erreurs qui faussent le calcul
- Comparer un rendement brut à un rendement net.
- Oublier les frais d'acquisition et les travaux dans l'investissement.
- Supposer un bien loué toute l'année, sans vacance.
- Compter le loyer demandé plutôt que le loyer effectivement encaissé.
- Ne pas relancer les retards : un loyer en retard est un rendement en moins. La méthode de relance des loyers impayés détaille comment s'y prendre.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Le rendement net déduit les charges, l'impôt et les frais de gestion, et rapporte le revenu restant à l'investissement total, frais d'acquisition et travaux compris.
Faut-il intégrer les frais d'acquisition dans le calcul ?
Oui pour le rendement net : ils font partie de ce que vous avez réellement investi. Les ignorer donne un rendement flatteur mais faux.
Le calcul tient-il compte du crédit ?
Non, le rendement se calcule hors financement. Pour mesurer votre effort d'épargne réel, ajoutez ensuite les mensualités de l'emprunt au revenu net.
Pour aller plus loin
Suivez le rendement réel de vos biens
Une démonstration de 30 minutes, sans engagement, pour voir comment ImmoTopia suit loyers, charges et encaissements bien par bien.